税金・お金に関する質問｜質問No.25061

Question

父親から相続した家を将来売却する時にできる対策を教えてください。

令和２年７月３０日に父親が亡くなり住んでいた土地と家を遺産分割協議で自分と妹で相続して登記した。遺産分割協議の時に母が病気になったり認知症になったりした場合のことを考えて自分と妹の共有名義にしたが、将来家を売却する時に今のままでは使える特例がなく困っている。現在その家に母親（９２歳）が一人で住んでいる。父親が購入した５３年前の価格は７００万円だったが現在は土地だけで３６００万円くらいの物件である。当時の売買に関する書類は残っているが、売却した時に多額の譲渡所得税がかかる。母親が生きている間に何かできることはあるか。亡くなってからはあるのか。が知りたいです。よろしくお願いします。

Answer 1

現状のまま売ると、兄妹合わせて約500万円～約700万円程度の税金がかかると考えられます。お母様名義にする方法は、贈与税や余計な税金がかかって逆効果になる可能性が高いと考えられます。税負担を大きく減らせる現実的な方法は、お二人のどちらか（あるいは両方）が実際にその家に住んでから売った方が良いと考えられます（居住用財産の譲渡で、3,000万円の特別控除が受けられます。ただし、一時的な居住ではだめで、相当期間住む必要はあると考えられます。）。それが難しければ、契約書を使って取得費を実額で計算し、取壊し費用などの経費を漏れなく計上することで税額を抑えるのが現実的な線になると考えられます。