税金・お金に関する質問｜質問No.24070

Question

課税事業者と免税事業者について

個人事業主として不動産投資をしている者です。

2024年度、2025年度に投資用区分所有マンション1戸（共に居住用）をそれぞれ4900万、2000万売却しました。
この場合、元々免税事業者だったところ、2026年度及び2027年度は強制的に課税事業者となるのでしょうか。

Answer 1

個人事業主の居住用マンションの賃貸料の収入は消費税非課税ですが、建物の売却については消費税の課税対象です。ただし、土地の売却は非課税です。
不動産投資業の建物の売却は譲渡所得ですが、消費税では事業所得の課税売上と合わせて申告します。2024年は免税事業者だったということですので、建物の売却代金と事業の課税売上高の合計額が1,000万円を超える場合は、まず、消費税課税事業者届出書を提出する必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_03.htm
2025年も同様に計算した結果、1,000万円以下であれば、消費税の納税義務者でなくなった旨の届出書を提出します。
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_05.htm

Answer 2

既回答を補足します。重要な点として、居住用マンションの売却は消費税の非課税取引に該当します（土地は非課税、居住用建物も非課税）。そのため、売却代金4,900万円・2,000万円はいずれも「課税売上高」に含まれません。マンション売却のみが原因で課税事業者になることはなく、他に事業用の課税売上（事業用テナント賃料等）がなければ、2026・2027年も免税事業者のままである可能性が高いです。

Answer 3

来年の消費税の納税義務については、課税期間の2年前(前々年)の課税売上高が1,000万円を超えるかどうかでご判断ください。
参考にしてください。