法人決算に関する質問｜質問No.24230

Question

購入した建物に残されていたゴミの処分費

よろしくお願いします法人です
ある建物を事務所用として購入しました

この建物にリフォームなどをするのですが
その際、最初から前の持ち主が置いていったゴミが大量にあり（いわゆるゴミ屋敷的な）
その処分費に200万円くらいかかります

これはこちらで払うことは了承しているのですが
この200万円は固定資産（建物）の一部になるでしょうか

Answer 1

　ゴミの片付け費用であり、一見すると経費のように思えますが、税務上は次の理由により「事業の用に供するために直接要した費用」とみなされ、200万円のゴミ処分費用を建物の取得価額に含めて減価償却していく事になると思います。
　建物の取得価額になる理由
法人税法上、中古資産を購入して事業で使い始めるまでに支払ったリフォーム代や清掃・処分費は、「建物を使用可能な状態にするために不可欠な費用」と判断され、原則としてすべて取得価額に含めることになると考えます。お尋ねのゴミの片付け費用についても、片付けなければ事務所として使用することができないので、「建物を事務所として使用可能な状態にするために不可欠な費用」と判断しました。
なお、修繕費（経費）にならない理由ですが、通常の「修繕費」や「清掃費」として一括経費にできるのは、自社がすでに事業としてその建物を使い始めた後に発生した、維持管理や原状回復のための支出です。購入直後、かつ稼働前に発生した今回のケースでは、修繕費としての処理は認められないと考えます。
税務上のポイントと今後の注意点
　１　リフォーム費用と一緒に「建物」等に合算
　　発生した200万円のゴミ処分費は、建物本体の購入代金、及びこれから行う事
務所用のリフォーム費用（資本的支出）と合算し、建物の耐用年数に応じて減価
償却の方法で毎期経費化していくことになります。
　２　見積書や領収書の保管
　　税務調査の際、なぜこの処分費を資産に含めているのか（なぜ高額なのか）を
説明できるよう、リフォーム工事業者や不用品回収業者からの「当初から残置さ
れていたゴミの処分費用である」ことが分かる見積書・内訳書・現場の写真など
を保管しておいてください。
今回のケースは判断に迷いやすいポイントですが、売主から「ゴミを残したまま」で購入し買主側が負担して事業化するので、取得価額への算入が正しい処理と考えます。リフォームの内容（設備の新設など）によっては「建物附属設備」等に切り分けるケースもありますので、最終的な判断は顧問税理士と情報を共有して進められてはいかがでしょうか。

Answer 2

この200万円は、固定資産（建物）の取得価額には含まれません。ゴミ処分費用は、通常、固定資産の取得や改良に直接関連しないため、取得価額には含まれず、経費として処理されます。

Answer 3

購入直後の残置物撤去費は、税務上「その資産を事業の用に供するために直接要した費用」に該当するため、建物の取得価額への算入が厳格に求められます。一括処理を模索する場合、以下のような理屈が考えられがちですが、税務調査で否認されるリスクがあります。
修繕費（原状回復）として処理する考えですが、所有開始後の維持管理であれば修繕費として一括処理できるケースもありますが、取得時（事業供用前）の支出は「事業で使える状態に引き上げるための費用」とみなされるため、適用できないと考えられます。
清掃手数料や雑費として別計上する考えですが、業者からの請求書の名目を「清掃代」として建物代と切り離したとしても、実態が「建物を使用可能にするための不可分な支出」である以上、建物本体の取得価額に含めるよう指摘される可能性があります。

Answer 4

建物取得に伴い発生したゴミの処分費については、税務上判断が分かれる余地があります。一般的には、その処分が「建物を事業用として使用可能な状態にするために不可欠な支出」であれば、取得価額に含めて建物に計上する考え方があります。一方で、既存残置物の撤去・廃棄が中心で、建物そのものの価値を高める工事ではない場合には、撤去費用や雑費として当期費用処理とする実務も見られます。ポイントは、その支出が「建物取得と一体か」「使用開始前に必要不可欠か」という点です。契約書の記載や売買価格との関係、請求書の内容によって判断が変わる可能性がありますので、資料を残したうえで個別検討されるのがよいかと思います。

Answer 5

今回のゴミ処分費200万円は原則として固定資産（建物）の取得価額に含める必要があるかと思います。

法人税法上、固定資産を「事業の用に供するために直接要した費用」は、取得価額に算入しなければなりません。今回のケースでは購入当初からゴミが大量にあり、それを撤去しなければ事務所としての使用やリフォームが不可能な状態かと思います。つまり、建物を「使える状態にするために不可欠な費用」と判断されるのでは、と考えます。

したがって、購入した期に一括で経費（損金）処理することはできず、建物の取得価額に上乗せして資産計上し、今後は減価償却を通じて複数年で経費化していくのが正しい税務処理かと思います。