税金・お金に関する質問｜質問No.24818

Question

自宅が合同会社のオフィス

合同会社を設立し、自宅（代表社員の自宅）を事業所として登録しました。
自宅はローン支払いありの戸建です。
この場合、近隣家賃相場を計算し、使用面積に応じた「地代家賃」を会社から社長個人へ支払う認識で良いのか？
近隣を相場は4LDK（築15年以内戸建）で15万円だった。使用面積18％で計算し月々27,000円を社長へ支払う計算で認識は良いのか？
また、この場合は会社と社長はどのような契約書を交わすべきでしょうか？

Answer 1

　代表社員（社長）個人が所有し、住宅ローン支払い中である戸建て自宅の一部を、設立した合同会社の事業所として使用する場合、ご提示いただいた「近隣家賃相場に基づき、使用面積（18％）で按分した月額27,000円を会社から社長へ支払う」という方法は、税務上および法的に認められます。
　ただし、住宅ローン返済中の物件ならではの非常に重要な税務上・法務上の注意点（住宅ローン控除への影響や銀行への事前確認など）があります。これらを踏まえた上で、適切な契約を交わす必要があります。

1. 計算方法と家賃設定の妥当性
　ご提示いただいた計算方法は、税務上で認められる「床面積按分法」に基づき、非常に合理的に算出されています。
　家賃27,000円の妥当性：○ 適切です
　計算式：近隣家賃相場 150,000円 × 事業使用面積 18% ＝ 27,000円
　相場（4LDK・築15年以内）に基づいているため、税務署から「役員への不当な利益供与（役員賞与）」とみなされるリスクが極めて低いです。
　社長個人の税金面の補足：会社から受け取る月27,000円（年間324,000円）は、社長個人の「不動産所得」（収入）になります。ただし、この住宅に対応する固定資産税や住宅ローン利息、火災保険料などの18％分を「必要経費」として差し引くことができるため、個人の所得税が大きく増える心配はほとんどありません。

2. 会社と社長が交わすべき契約書
　法人と個人は法律上「別の人格」として扱われるため、身内であっても「建物賃貸借契約書（または室の一部貸与に関する契約書）」を必ず締結し、エビデンス（証拠）を残す必要があります。
　契約書の形式
　社長個人（貸主）と合同会社（借主・代表社員：社長個人）の間で交わす「転貸借契約」または「一部賃貸借契約書」を作成します。
　※社長が「貸主」かつ会社の「代表者」として両方の欄に署名捺印する「双方代理」の形になりますが、合同会社であれば、総社員の同意を得るなどしてあらかじめ承認しておけば法的に有効です。
　契約書に必ず盛り込むべき項目
　賃貸借の対象： 自宅の住所だけでなく、「上記物件のうち、〇〇号室（書斎等）の〇〇㎡（全体の18％相当）」と明確に記載する。
　利用目的： 「合同会社の事務所（事業所）として使用する」旨を明記する。
　賃料： 「月額27,000円（消費税別、または免税のため非課税等）」と明記する。
　費用負担： 水道光熱費やネット回線代なども按分して会社負担にする場合は、その基準も特約等に記載しておくと経費化がスムーズです。

Answer 2

計算式（15万円×18%＝2万7千円）は、近隣相場と合理的な事業割合に基づいているとのことですので妥当と言えます。会社と社長個人の間では「建物賃貸借契約書」を締結します。また、利益相反取引に該当するため、業務執行社員の過半数の「同意書」もあわせて作成してください。

Answer 3

ご質問ありがとうございます。自宅の一部を会社の事業所として使う場合、会社から代表社員個人へ使用部分に応じた家賃を支払う方法は一般的に用いられています。その前提で、いくつか留意点をお伝えします。

まず家賃の金額ですが、近隣相場を基に使用面積の割合で按分する考え方自体は合理的です。ただし、金額が周辺の実勢よりも高すぎると、会社側で経費として認められない部分が生じたり、個人側の課税で問題になる可能性があります。相場の根拠資料を残しておくと安心です。

また、受け取った家賃は個人側で不動産所得として確定申告の対象になり得ます。この際、建物の減価償却費や固定資産税、ローン利息のうち事業使用割合部分などを必要経費にできる場合があります。ローン元本自体は経費になりません。
契約は、会社と個人との間で賃貸借契約書を作成し、面積・賃料・期間などを明記しておくようにして下さい。
なお他の回答者様も記載しておりますが、住宅ローンはあくまで居住用として利用する前提になりますため、住宅ローン控除への影響や銀行への事前確認など、注意すべき点がございます。
具体的な金額や申告方法は事情により異なりますので、税理士または所轄の税務署にご相談されることをお勧めします。

Answer 4

近隣の賃料相場を基礎に実際の事業使用面積18％で按分して月額27,000円とする方法は合理性がありますが、住宅ローン控除への影響や金融機関との契約条件も確認することを推奨いたします。