税金・お金に関する質問｜質問No.24756

Question

不動産の譲渡所得税について

相続で得た不動産（空き家）の売却にかかる税金は、特例が適用されるのでしょうか？

Answer 1

国税庁のリンクを貼りますが要件がございますので、資料をご持参いただいてお近くの税務署や税理士にご相談された方が良いと思います。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

Answer 2

ご質問ありがとうございます。相続した空き家を売るとき、特例が使えるのかどうかは気になりますよね。使える可能性のある特例を整理してご説明します。

結論から申し上げると、条件が合えば使える特例が主に2つあります。ただ、要件が細かいため、お手元の事情に当てはめて確認していただく必要があります。

① 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（租税特別措置法35条3項、タックスアンサーNo.3306）
亡くなった方がお住まいだった家を相続して売るとき、譲渡所得から一定額を控除できる特例です。主な要件は次のとおりです（No.3306）。
・昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではなく、相続開始の直前に亡くなった方以外に住んでいた人がいなかった家屋であること
・相続の時から売るまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
・家屋が耐震基準を満たしているか、家屋を取り壊して敷地を売ること
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・売却代金が一定額以下であること
・親子や夫婦などの特別の関係がある人への売却でないこと
この特例を受けるには、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて確定申告をします。令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

② 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（租税特別措置法39条、No.3267）
相続税が課税された方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。ただし、①とは同時に使えず、どちらが有利か比べて選ぶことになります（No.3306）。

どちらも確定申告が必要です。相続登記が済んでいるか、建築年や売却時期が要件に合うかなど、売却前に確認しておくと安心です。特に①は、売ってしまった後では要件を満たせなくなることがあります。

ご不明な点があれば、またお気軽にご質問ください。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

Answer 3

ご相談のケースでは、いわゆる「相続した空き家を売ったときの特例」に該当すれば、譲渡所得から一定額を差し引ける可能性があります。ただし、適用にはいくつかの要件を満たす必要があるため、まずはその点をご確認いただくとよいと思います。

主な要件としては、亡くなった方が一人暮らしで住んでいた家であること、昭和の一定時期より前に建てられた家であること、相続後に一定期間内に売却すること、売却代金が一定額以下であること、などが挙げられます。

これらは前提となる事実関係によって結論が変わりますので、実際に該当するかは個別の確認が必要です。適用を受けるには確定申告と、自治体が発行する確認書などの書類も必要になります。

正確な取扱いはご事情により異なりますので、具体的な判断は税理士または所轄の税務署へご相談いただくことをお勧めします。

Answer 4

相続した空き家（被相続人居住用家屋）の売却においては、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用され、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。

詳細は国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm