税金・お金に関する質問｜質問No.24642

Question

中古住宅購入時の相続税非課税特例の受け方についての相談

中古住宅の購入が決定し、売買契約を実施しました。
私の両親から住宅購入費用の支援を受けることができるため、相続税非課税の特例を受けるまでの流れ、進め方について知りたいです。

■時系列での流れ
2026年7月：売買契約（完了済み）
2026年11月：引き渡し・所有権の移転（現在は持ち主が居住中）
2026年11月～：リフォーム開始
2027年1月：入居予定

■質問事項
(1)そもそもいくら以上の援助を受けると相続税が発生するのか
(2)住宅ローンの支払開始時(11月)より前に援助を受ける予定だが、非課税特例の適用になるかどうか
(3)何を準備し、どのような流れで進めていくと良いか。

Answer 1

■相続税非課税の特例について

・相続税が発生する金額については、贈与税の基礎控除額110万円を超えると、贈与税の申告が必要です。

・住宅取得等資金の贈与に関する非課税特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住を開始する必要があります。

・必要な書類としては、売買契約書、贈与契約書、登記簿謄本、非課税特例の申告書などが挙げられます。

・進め方としては、まず贈与契約を締結し、必要書類を準備した上で、税務署に申告することが必要です。

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Answer 2

ご計画の全体像を拝見しました。まず制度の整理ですが、親御様からの資金援助は「贈与」にあたり、関係するのは相続税ではなく贈与税です。住宅取得資金の贈与についてはお子様世代の負担を軽くするための非課税の特例があり、一定額まで贈与税がかからない仕組みが用意されています。

(1)について、贈与税には年間の基礎控除があり、これに住宅取得資金の非課税枠が加わります。非課税の上限額は住宅の性能（省エネ等の要件を満たすか）によって変わりますので、購入物件がどの区分にあたるかの確認が必要です。

(2)資金を受け取る時期は重要です。この特例は、贈与を受けた年の翌年一定期日までに取得し、その後の期日までに居住することが前提となります。援助はできるだけ引き渡し・支払いの直前に受け、そのまま取得費に充てる流れが安全です。受贈が早すぎると要件から外れる可能性がある点にご注意ください。

(3)贈与を受けた年の翌年に、非課税を使う旨の贈与税申告が必須です。契約書、登記事項、住民票、資金の振込記録などを保管してください。

中古住宅は築年数や増改築の扱いで要件判定が分かれます。適用可否と非課税額の確定は個別事情によりますので、実行前に税理士へご相談されることをお勧めします。