税金・お金に関する質問｜質問No.24620

Question

マイホーム買換え時の譲渡損失の特例適用に関する質問

お世話になっております。
マイホームの買換えに伴う「譲渡損失の特例」の適用可否について確認したく、御相談しました。
売却および購入の状況は下記の通りです。
1. 旧居（売却資産）の状況
• 居住期間：約20年　愛知県
• 売却時期：2026年4月（今年売却）
• 売却時のローン残高：なし　2024年7月終了
• 譲渡損失の額：約700万円（購入価格から売却価格を差し引いた損失）
2. 新居（買換資産）の状況　岐阜県
• 購入・入居時期：2025年7月（昨年引越し）
• 住宅ローン：あり（借入期間20年、2024年12月より）
• 住宅ローン控除2026年3月に確定申告済
【質問事項】
上記の場合、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用対象となりますでしょうか？
新居ローン組むにあたり旧居の住宅ローンは完済しています。
この場合でも、次の確定申告にて他の所得との損益通算、および翌年以降の繰越控除が可能かご教示いただけますと幸いです。
お忙しいところ恐れ入りますが、ご回答のほどよろしくお願い申し上げます。

Answer 1

ご質問ありがとうございます。結論の方向性としては、旧居の売却時にローン残高がなくても、買換えの特例（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）は、こちらの型であれば適用の可能性があると考えられます。この特例は、買換資産に一定の住宅ローンがあることが要件で、売却資産側のローン残高は問われないためです。

ただし、いくつか確認が必要な点があります。まず、売却と買換取得の時期の関係です。この特例は、旧居を譲渡した年の前年から翌年までの一定期間内に新居を取得し、取得年の翌年末までに居住することなどが求められます。今回は売却が2026年、新居取得・入居が2025年ですので、この期間内に収まるかを暦年で丁寧に確認する必要があります。

また、新居の床面積要件や、所得金額による繰越の制限、他の特例との重複の有無なども判定に影響します。

最終的な適用可否は個別事情で変わりますので、資料を揃えて税理士かお近くの税務署へご相談されることをお勧めします。