相続・事業承継・M&Aに関する質問｜質問No.23832

Question

相続の件

実家の相続の件でお聞きしたい事があります。親が亡くなり実家仕舞いをします。自宅は親の物でしたが土地が借地です。相続の際借地でも相続の対象になり相続税がかかるのでしょうか？

Answer 1

お悔やみ申し上げます。
実家仕舞い大変かもしれませんが、頑張ってください。
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＞宅は親の物でしたが土地が借地です。相続の際借地でも相続の対象になり相続税がかかるのでしょうか？
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〇まず『相続の対象』となる前提で、準備されたほうが良いと考えます。
《参考資料》
No.4611 借地権の評価｜国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm
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〇『相続税がかかるかどうか？』は『相続された財産の評価額がどれくらいになっているか？』で変わってきます。
《参考資料》
No.4152 相続税の計算｜国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
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上記内容でいかがでしょうか？
（2026年4月19日現在の国税庁HPなどを参考に回答しています。）

Answer 2

借地権として相続財産となります。
評価などについては、税理士とご相談ください。

Answer 3

借地であっても相続税の対象となります。所有しているのは土地そのものではなく「借地権」という財産権であり、これに経済的価値が認められるためです。評価は更地価額に借地権割合（地域ごとに設定）を乗じて算定されるのが基本です。一方で、建物も被相続人の所有であれば当然に相続財産に含まれます。もっとも、最終的な課税の有無は基礎控除や他の財産との総額で判断されます。借地だから非課税、とはならない点が要諦です。

Answer 4

借地権は相続税の課税対象となる財産です。土地を借りている権利であっても、財産的価値があるものとして相続税法上の財産に含まれます。

ただし、相続税が実際にかかるかどうかは、相続財産全体の評価額によって決まります。相続税には基礎控除があり、3,000万円に法定相続人の数×600万円を加えた金額までは相続税がかかりません。例えば相続人が2人の場合、4,200万円までは相続税がかからないということになります。

借地権の評価額は、その土地の自用地価格に借地権割合を乗じて算出されます。借地権割合は地域によって異なりますが、一般的には30％から90％程度の範囲で設定されています。路線価図や評価倍率表で確認できます。

なお、建物についても相続財産として評価されます。建物は固定資産税評価額を基準として評価されることが一般的です。

実家仕舞いをされるということですが、相続後に借地権付建物を売却される場合は、譲渡所得税の問題も生じる可能性があります。相続により取得した財産の取得費は、被相続人の取得費を引き継ぐことになります。

借地権の相続税評価や今後の処分方法については、立地条件や借地契約の内容によって大きく異なりますので、具体的な評価額の算定や税額計算については、相続に詳しい税理士にご相談されることをお勧めいたします。

Answer 5

借地であっても「借地権」という権利として相続税の課税対象になります。

第三者から土地を借りて建物を建てている場合、その「借りる権利」には経済的価値があるため、預貯金や不動産と同様に相続税がかかります。

その評価額は、一般的には、その土地を更地とした場合の評価額に「借地権割合」を掛けて算出します。

要件を満たせば、借地権であっても評価額を最大80%減額できる特例（小規模宅地等の特例）が適用可能です。

借地権は目に見えない権利ですが、評価額が意外と高額になるケースも多いです。まずは「借地権割合」を路線図などで確認し、建物と合わせた全体の相続財産額を把握することが必要になるかと思います。

Answer 6

借地でも、土地を借りる権利である『借地権』自体に大きな経済的価値があるため、相続税法上は立派な財産として相続税の対象になります。相続税法基本通達11の2-1で『財産』とは金銭に見積ることができる経済的価値のあるすべてのものとされており、財産評価基本通達9と27で借地権の評価方法が定められています。
具体的には、路線価による更地評価額に『借地権割合』（多くの住宅地で60～70％）を掛けた金額が評価額となります。