法人決算に関する質問｜質問No.19978

Question

個人にかかる費用のサブリース法人を介した支払い（不動産投資）

不動産投資におけるサブリース法人について教えて下さい。
個人で所有するマンションの建物に係る費用（BM、修繕費用など）はサブリース法人ではなく個人が負担すべきと認識していますが、それをサブリース法人で一括で請け負うことは税務的に可能でしょうか。
具体的には、
①預かって払う：個人（BM費用）→100→（預り金）サブリース法人（預り金の支払い）→100→BM会社
②請け負う：個人（BM費用＋手数料）→110→（売上）サブリース法人（BM費用※利益10）→100→BM会社
において、サブリース法人が②のような形で対応を請け負うことで売上・利益を計上することが可能でしょうか。可能な場合、利益率の目安（サブリース賃料は2割程度までと理解）はございますでしょうか。
よろしくお願いいたします。

Answer 1

①②のいずれでも問題ないものと考えます。
一般的には、目安は２０％前後にはなるかと考えます。
全体的な話として、同族会社の行為計算の否認がされる可能性があるため、契約書などの形式と実態が伴った取引にする必要があります。

Answer 2

個人所有マンションの費用をサブリース法人が手数料を乗せて請け負うことは、法人が単なる支払い代行ではなく、業者選定や価格交渉といった実質的な管理業務を行っている場合に限り税務上可能です。

この実態が伴わないと、同族会社の行為計算の否認（所得税法157条、法人税法132条）の対象となるリスクがあります。その場合、個人が支払った手数料は必要経費として認められず、所得税負担が増加する可能性があります。

手数料率に明確な上限はありませんが、独立した第三者間の取引価格が基準となります。社会通念を逸脱する高率な設定は、合理性を欠くと判断されるため避けるべきです。

本スキームを安全に運用するには、業務内容と手数料を明記した契約書を作成し、業務報告書などで法人の役務提供の実態を客観的に証明できるようにしておくことが極めて重要です。

Answer 3

■ 不動産投資におけるサブリース法人について

サブリース法人が②のような形で対応を請け負うことは税務的に可能です。この場合、サブリース法人は売上として110を計上し、BM会社への支払いである100を費用として計上し、利益10を計上します。

利益率に関しては、一般的な目安としてサブリース賃料の2割程度までとされています。