確定申告に関する質問｜質問No.22150

Question

自宅マンションの一部を事務所で使用中。マンションローンを減価償却できるでしょうか？

自宅マンションの一部を事務所で使用中。マンションローンを減価償却できるでしょうか？
ネット検索では可能とあるが、税理士さんへ聞いたらできないとのことでした・・・

Answer 1

マンションローンの元本は減価償却できませんが、建物部分については事務所使用割合に応じて減価償却が可能であり、あわせてローン利息も同割合で必要経費に算入できます。

Answer 2

結論から申し上げますと、「自宅マンション（建物）の減価償却」をすること自体は可能です。しかし、税理士さんが「できない（やめたほうがいい）」と言ったのには、「住宅ローン控除」との兼ね合いで損をする可能性が高いからだと思われます。

なぜ意見が食い違うのか、その背景にある「税金のルール」を整理して解説します。

1. なぜネットでは「できる」と書いてあるのか？
ネット上の情報は、単純に「事業に使っているなら、その分は経費にできる」という原則を伝えています。

・減価償却費： 建物の購入代金を耐用年数で割り、事業で使っている面積（事業用割合）分を経費に計上できます。

・利息： 住宅ローンの「元本」は経費になりませんが、「利息」の事業用割合分は経費になります。

これらは所得税を計算する際の「必要経費」として認められる正当な処理です。

2. なぜ税理士さんは「できない（ダメ）」と言ったのか？
ここが重要なポイントですが、「住宅ローン控除（税額控除）」と「減価償却（経費計上）」には、厳しい面積ルールの衝突があるからです。

① 住宅ローン控除が受けられなくなるリスク
住宅ローン控除を受けるためには、原則として「床面積の2分の1以上が居住用」である必要があります。

・事業用割合を10%以下にする場合： 住宅ローン控除を「100%（全額分）」受けることができます。(租措法41－29)
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/shotoku/sochiho/801226/sinkoku/57/41/01.htm
（※つまり、事業割合を10%未満に抑えた場合は、住宅ローン控除が全額受けられるだけでなく、事業経費としても、10%程度事業経費として認めてくれますので、節税的な観点からは、一番お得かもしれません）

・事業用割合を10%〜50%にする場合： 住宅ローン控除は「居住用割合分」に減額されます。

・事業供用割合を50％以上にする場合：住宅ローン控除は受けられなくなります。

② どちらが得かという損得勘定
税理士さんは、多くの場合「住宅ローン控除を全額受けるほうが、所得税の節税効果が高い」と判断します。

減価償却（経費）： 所得から引かれる（所得税率が10%なら、経費の10%分しか得しない）。

住宅ローン控除（税額控除）： 税金そのものから直接引かれる（100%の金額が得する）。

税理士さんの意図としては、 「減価償却を少し計上して住宅ローン控除を減らす（または複雑にする）より、住宅ローン控除を100%受けたほうが、トータルの納税額は安くなりますよ」という意味で「できない（実質的に選ぶべきではない）」とアドバイスした可能性があります。

解決のための次のステップ
税理士さんに改めてこう確認してみるのがスムーズです。

「住宅ローン控除を優先したほうが得だから、減価償却はやめたほうがいいという意味でしょうか？」

もし住宅ローン控除をすでに使い切っている場合や、そもそも受けていない場合は、減価償却による節税が有効になります。