確定申告に関する質問｜質問No.21853

Question

賃貸併用軽量鉄骨住宅

2025年7月竣工で、240平米中74平米自家使用の軽量鉄骨構造の賃貸併用住宅を建てました。償却はどのようにしたらよろしいのでしょうか。
本業はフリーランス通訳で、不動産は親から相続した土地活用で初めてアパートを建てました。

Answer 1

　2025年7月に竣工した賃貸併用住宅の減価償却は、建物の構造に応じた「耐用年数」と、自宅・賃貸・事業用の「面積按分」が鍵となります。
　2025年時点の税法に基づき、以下の手順で進めてください。

　1. 耐用年数を確認する
　軽量鉄骨構造の場合、使用されている鉄骨の厚さ（骨格材の肉厚）によって法定耐用年数が異なります。
3mm以下： 19年（償却率 0.053）
3mm超〜4mm以下： 27年（償却率 0.038）
※ハウスメーカーの軽量鉄骨アパートの多くは、この「27年」が適用される一般的です。
　2. 「建物本体」と「建物附属設備」を分ける
　節税の観点から、建物の建築費を「建物本体」と「建物附属設備（電気・給排水・ガス設備など）」に分けて計上することをお勧めします。
建物附属設備： 耐用年数が15年と短いため、早い段階で多くの経費を計上でき、キャッシュフローの改善に繋がります。
分け方： 施工会社から受け取った「工事請負契約書」の明細や見積書を基に金額を振り分けます。
　3. 面積で按分（あんぶん）する
　建物の総面積240平米のうち、それぞれの用途に応じた割合で減価償却費を配分します。
　賃貸部分（166平米）： 全額を「不動産所得」の経費として計上できます。
　自家使用部分（74平米）：
　居住用： 減価償却費を経費にすることはできません（住宅ローン控除の対象となる可能性があります）。
　フリーランスの仕事部屋： 74平米の中に通訳業務"専用"のスペースがある場合、その面積分を「事業所得」の経費として計上可能です（家事按分）。
　4. 2025年度の計算（初年度の注意点）
　2025年7月竣工の場合、初年度に計上できるのは「6ヶ月分（7月〜12月）」のみです（月割計算）。
　計算イメージ（例：耐用年数27年の場合）
　建物取得価額 × 0.038 × (賃貸面積 166㎡ / 総面積 240㎡) × (6ヶ月 / 12ヶ月)
　アドバイス
　確定申告の種類： 初めてのアパート経営であれば、最大65万円の控除が受けられる青色申告の承認申請書を、開業から2ヶ月以内に提出しておくことを検討してください。また、賃貸併用住宅は住宅ローン控除と事業経費の計算が複雑に絡みますのでご留意願います。

Answer 2

賃貸併用住宅は賃貸部分のみを減価償却の対象とし、240㎡中賃貸部分166㎡（240－74）の割合で建物取得価額を按分し、2025年7月の使用開始日から償却を開始いたします。
構造が軽量鉄骨造の場合、骨格材の厚みに応じた法定耐用年数（3mm以下は27年、3mm超は34年）で定額法により償却し、自家使用部分は減価償却できません。