経理・記帳・仕訳に関する質問｜質問No.24819

Question

鉄骨造マンションの耐用年数・減価償却期間の算出方法について

2026年6月22日に、1990年築（築36年）の鉄骨造マンション1棟を購入しました。

現在、減価償却期間を算出するために、建物の構造や鉄骨の厚みを確認する方法を調べておりますが、資料がなく苦戦しております。

現在の状況は以下のとおりです。

・前オーナーが建築確認関係の書類を紛失しており、書類の引き継ぎがなかった
　（建築確認申請書、確認済証、構造計算書、竣工図など）
・固定資産評価証明書等にも、鉄骨の厚みに関する記載がない
・市役所の建築指導課にも確認しましたが、保管期間が15年とのことで、該当する資料は残っていない

このような場合、鉄骨造の構造（特に鉄骨の厚み）を確認するためには、どのような方法があるのでしょうか。

また、同じように建築確認関係の書類が残っていないケースで、鉄骨造建物の耐用年数や減価償却期間をどのように算出されたのか、実際の事例や方法をご存じでしたら教えていただけますと幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

Answer 1

鉄骨造は、鉄骨の厚み（骨格材の肉厚）によって法定耐用年数が3区分に分かれるため、まずは厚みの確認が重要になります。ご事情のように書類が残っていない場合でも、いくつか確認の手立てがあります。

まず、購入時の仲介業者や前オーナーを通じて、当時の設計事務所・施工会社に問い合わせる方法があります。会社が存続していれば図面等が残っていることがあります。また、管理組合や管理会社が竣工図や修繕記録を保管しているケースもあります。物理的には、建築士や調査会社に依頼して現地で鉄骨の肉厚を実測してもらう方法も考えられます。
いずれにしても客観的な根拠を準備する事が大切になりますので、税務署などにもお問合せいただきつつご検討されるのがよろしいかと存じます。

Answer 2

　税務上、鉄骨造（骨格材の肉厚）は「3mm以下（耐用年数19年）」「3mm超4mm以下（27年）」「4mm超（34年）」の3区分に分かれており、マンションであれば大半が「4mm超（重量鉄骨造・法定耐用年数34年）」に該当するのではないでしょうか。

　建物の登記簿謄本（全部事項証明書）を確認し、構造欄の記載をチェックします。「軽量鉄骨造」ではなく「鉄骨造」とあれば、重量鉄骨（4mm超）の可能性が極めて高いです。税務署への一次説明資料として有効かなと思います。
　図面等閲覧制度（建築確認台帳記載事項証明書）を利用する
　市役所の建築指導課で「台帳の原本」が残っていないか再確認しましょう。15年で破棄されるのは「確認申請書等の添付書類原本」であることが多いです。「確認台帳の記録（確認番号・処分年月日・概要）」は永年保存されているケースがあるときいたことがあります。概要書に構造種別や階数が記載されていれば、構造を推測する間接的証拠になりますよね。
　新築時の施工会社や設計事務所を特定して問い合わせる
　登記簿謄本の「表題部」や「所有者」の履歴から新築時の主導者を特定し、当時の施工会社に図面の複写（竣工図）が保管されている場合があるので確認します。
　建築士や専門業者に「非破壊検査・現地調査」を依頼する
　超音波厚さ計（非破壊）を用いて、柱や梁の鉄骨の肉厚を実測してもらう。建築士に「構造調査報告書」を作成してもらうことで、税務署に対する最も強力な客観的証拠になるでしょう。