経理・記帳・仕訳に関する質問｜質問No.24724

Question

家賃の値段の決め方

本年、法人成りを考えています。
法人成りの後は、現在使用している自分の所有する店舗2つを法人に貸す形です。
調べると近隣より高く貸すのはダメと出てきます。

この場合、どのように家賃を決めたらよいのでしょうか？
1店舗は、周りに店舗が多いので近隣の10店舗の坪単価を平均したもので家賃を決めようと思います。
もう1店舗は、店舗のある市町村内の周りに全く店舗がありません。
この場合はどのように、家賃を決めればよいですか？

また初めの店舗の近隣の平均値をとるのは、問題ありませんか？
以上2点教えてください。

Answer 1

法人成り後にご自身の店舗を法人へ貸す場合、家賃は「近隣の相場に照らして妥当な水準（適正な時価）」で設定するのが基本の考え方になります。相場より不自然に高く設定すると、法人側で経費として認められない部分が出たり、個人・法人双方で予期しない課税につながるおそれがあるため注意が必要です。

近隣に同種の店舗が複数ある1店舗目について、条件の近い店舗の坪単価を平均して決める方法は、合理的な根拠づけの一つとして考えられます。ただし、立地・面積・築年数・用途など条件が近いものを選ぶことが大切で、根拠となる資料は残しておかれるとよいでしょう。

周囲に比較できる店舗が全くない2店舗目は、少し離れた地域の類似物件や、不動産業者による賃料査定、公的な地価資料などを手がかりに算定する方法が考えられます。
また、個人事業主としては不動産所得が発生しますので個人事業主の確定申告が必要となる点、ご留意ください。

最終的な妥当性は個別事情で変わりますので、具体的な金額の設定は税理士にご相談されることをお勧めいたします。

Answer 2

近隣に店舗がある場合には、坪単価を平均したもので家賃を決めることに問題はありません。その際には、階数や築年数等を考慮すれば、なおよろしいかと思います。
近隣に店舗がない場合には、近隣の不動産屋さんに相場を確認できれば、第三者の専門家による客観的な評価になりますので、問題はないと思います。
参考にしてください。

Answer 3

■ 家賃の決定方法について

・近隣に店舗が多い場合、10店舗の坪単価の平均を基に家賃を決めるのは問題ありません。

・周りに店舗がない場合、類似の条件を持つ地域の賃料や、不動産業者に相談して市場価格を参考にして家賃を設定することが考えられます。

Answer 4

1. 初めの店舗（近隣10店舗の平均をとる方法）について
近隣の類似物件の坪単価から平均を出す方法は、税務上も「賃貸事例比較法」と呼ばれる非常に合理的で安全なやり方です。ただし、以下の2点にご注意ください。
　・条件を揃えて平均を出す
　単に「近くの店舗」ではなく、築年数・広さ・構造（木造や鉄筋など）・駅からの距離がなるべく近い物件を10件選んで平均を出してください。
　・根拠資料を保管しておく
　平均値を計算した際のポータルサイトのキャプチャ（募集図面）やチラシ、計算メモを日付とともに印刷して保存しておきましょう。税務調査が入った際に「客観的に決めた」という証拠になります。
2. 周りに店舗がない場合の家賃の決め方
比較対象がない場合は、以下のいずれかの方法で客観的な根拠を作ります。
・方法A：不動産会社に査定してもらう
地元の不動産業者に「もしこの店舗を第三者に貸し出す場合、月額いくらが妥当か」の家賃査定を依頼します。不動産会社が発行した査定書は、税務調査において最も強い根拠資料となります。
・方法B：積算法（コストと利回りから計算する）
店舗の価値や維持費から計算して出す方法です。
　計算の考え方：年間にかかる経費（固定資産税、都市計画税、建物減価償却費、損害保険料など）＋ 土地・建物の価値に応じた適正な利益（利回り）
　周囲に店舗がない地域の場合、「実費（経費）＋ α（数%程度の利回り）」で設定することで、高すぎず安すぎない適正賃料を算出できます。
※実際の設定金額については、法人成りを依頼する税理士にも事前に根拠資料を見せて確認をとっておくと、より安全に手続きが進められます。

Answer 5

1店舗目は、面積・立地・築年数・設備・用途などの条件が近い複数物件の坪単価を補正して算定すれば合理的と考えます。比較物件がない2店舗目は近隣市町村の類似物件、不動産会社の賃料査定などを組み合わせて適正賃料を決めることが一案かと存じます。