節税対策に関する質問｜質問No.23960

Question

個人所有の不動産を親族の法人を利用して節税する方法について

私は会社員です。所得税・住民税の税率は約４３％です。個人で下記の不動産を保有しているのですが、専業主婦の妻が社長の法人（合同会社として設立予定）に節税目的で所有権を移転したいと考えています。私の節税案についてアドバイスお願いします。

■個人所有の不動産
　・千葉県山武市の１６７㎡の事業用土地（築年数不明の未登記プレハブ付）
　・購入価格１５０万（土地８０万、プレハブ７０万）、現金一括購入
　・購入時の諸経費＝仲介手数料３３万、登記費４万５５００円、印紙税１０００円
　・固定資産税無し
　・月額２．５万で地元の事業者に賃貸中。（地元不動産企業の管理委託費は賃料の５％）
　・プレハブの減価償却期間は簡便法により２年
■課題
　購入２年後に減価償却が終わり、高額な税金の支払いが生じる
■対策
　１２０万（土地８０万、建物４０万）で法人に仲介手数料なしで売却。
　１２０万とした根拠は、譲渡税を最小化できる金額のため。
■相談ポイント
　物件価格１２０万の妥当性が税務署に無理なく説明可能でしょうか？
　→帳簿価格は土地のみの８０万となるが、収益性が変わらない場合、安すぎると考えた。
　→一方で１５０万を時価と考えると譲渡益が高額になる。
　→同等の物件が現在は市場に出ていないこと、築年数不明のプレハブ再建築価格は
　　中古プレハブの価格帯に幅があることから、明確な時価の根拠を作ることが難しい
　　状況。１２０万であれば、２年経過したことによるプレハブ劣化を見込んだ値として
　　説明可能と考えた。

Answer 1

ご質問の売却価格120万円の妥当性について、税務上の観点から検討いたします。

個人から法人への資産売買では、所得税法の規定により、著しく低い価額での譲渡は時価での譲渡があったものとみなされます。また法人税法上も、時価より低い価額での取得は受贈益として課税される可能性があります。

税務署への説明可能性という点で、いくつか課題があります。購入から2年経過したとはいえ、土地部分80万円は基本的に価値が変動しないため、建物部分のみで40万円の減価を説明する必要があります。プレハブの簿価は購入価格70万円から2年間の減価償却により大幅に減少していますが、実際の時価がどの程度下落したかは客観的な根拠が必要です。

築年数不明のプレハブという特殊性はありますが、税務署は一般的に近隣の類似物件との比較検討、不動産鑑定士による評価、固定資産税評価額との整合性を重視します。

現在の賃料月額2.5万円（年間30万円）から逆算すると、表面利回りで判断した場合の物件価値も一つの指標となります。地方の事業用不動産の利回りを10-15%程度と仮定すると、200-300万円程度の評価も考えられ、120万円との乖離が大きくなる可能性があります。

税務リスクを最小化するためには、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得をお勧めします。築年数不明のプレハブという特殊事情、立地条件、収益性等を総合的に評価してもらうことで、この価格の合理性を客観的に証明できます。

仮に時価が120万円を上回ると税務署が判断した場合、個人側では時価での譲渡所得課税、法人側では受贈益課税が生じる可能性があります。節税効果を期待される取引だけに、事前の適切な価格設定が重要です。

• 回答ありがとうございました。鑑定士への依頼または、購入価格と同額での売買を検討します。

  投稿日：2026/05/03