節税対策に関する質問｜質問No.23810

Question

賃貸物件の修繕費について

初めて質問させていただきます

私は会社員です
相続により賃貸物件を受け継ぎました
今年に入り、一軒退去者があり大変荒らされていて修繕費に100万かかりました
退去した際に外壁にいくつも亀裂があり水漏れから室内に染みるような箇所が判明し、3階だったので足場を組んで大規模修繕工事となりました
この場合、退去部屋の修繕費は経費で処理できると思いますが、外壁の亀裂による大規模修繕は外壁塗装も含めて行いましたので経費で一括で処理できるのかをお聞きしたいと思います

できるとして、今年に関しては収入より支出が多くなりますので、青色の赤字分を次年度の経費に繰り越しできる方法をとりたいと思っています

その場合、請求書や領収書の項目が何であれば修繕費として経費になるかを教えていただきたいです

無理であれば、耐用年数とか減価償却という処理になってしまうのでしょうか？
ややこしい内容で伝わるか心配ですが、どうぞよろしくお願いいたします

まとめ
・180万かかった外壁修繕費を一括で経費として計上し、赤字分を次年度に繰り越し経費にしたい

・その場合の請求書などの項目がどうであれば経費にできるか

・難しい場合、分割して経費と減価償却にするならどんな項目内容か

Answer 1

　「現状回復」や「維持管理」のための工事であることを客観的に証明できれば、一括で経費にできる可能性が高いです。一般的に、「元通り」ならば修繕であり、アップグレード、ダウングレードであれば減価償却（資本的支出）という考え方になります。

1. 修繕費（一括経費）として認められるためのポイント
　税務署は「建物の価値を高めた（資本的支出）」のか、「壊れたものを直した（修繕費）」のかを厳しく見ます。以下の条件のいずれかに当てはまれば、180万円全額を今年の経費にできる可能性があります。
　ひび割れや雨漏りの補修： 放置すると建物が腐食するため、維持管理に必要不可欠な工事。
　概ね15万円〜60万円未満： 今回は180万円なので、金額だけでは判断されません。
　3年以内の周期： 定期的なメンテナンスであれば経費ですが、外壁塗装は通常10〜15年周期のため、これには該当しにくいです。
【重要】現状回復： 特殊な塗料（遮熱・断熱など高機能なもの）を使わず、単なる塗り替えや補修であれば、全額「修繕費」として認められるケースが多いです。

2. 請求書・領収書に記載すべき「項目名」
　「大規模修繕工事 一式」という記載だけでは、税務署から資産計上（減価償却）を促されるリスクがあります。業者さんに依頼して、以下のような具体的な項目で内訳を書いてもらうのが理想的です。
　外壁ひび割れ（クラック）補修： 「現状回復」であることを強調。
　漏水箇所防水工事： 建物の維持に不可欠な「修理」であることを強調。
　外壁剥離箇所の補修： 劣化に対する処置であること。
　仮設足場工： 補修のために不可欠な費用。
　外壁塗装（既存同等品による）： 以前より豪華にしたのではなく、元の状態に戻すための塗装。
　 避けるべきキーワード： 「グレードアップ」「遮熱塗装」「外観リニューアル」「機能向上」

3. 赤字（純損失）を次年度に繰り越す方法
　青色申告をされているとのことですので、「純損失の繰越控除」という制度が使えます。
　方法としては、今年度の確定申告（所得税）を、マイナスの状態で申告します。結果、今年の赤字を、最長3年間、翌年以降の黒字（給与所得や不動産所得）と相殺できます。ただし、会社員としての給与所得がある場合、まず不動産の赤字と給与の黒字が相殺（損益通算）されます。それでもなお赤字が残る場合に、翌年へ繰り越せます。

4. もし「資本的支出（減価償却）」と判断された場合
　もし税務署から「価値を高める工事だ」と判断された場合は、全額を一括経費にはできません。その場合には、建物の耐用年数（例：RC造なら47年）にわたって、分割して経費にします。今年の赤字は減りますが、来年以降、毎年一定額を確実に経費にできるため、長期的な節税になります。

　基本的には「雨漏りを止めるための緊急かつ不可欠な修繕であった」というストーリーが最も経費として認められやすいです。
より確実に処理するために、以下の準備をお勧めします
　工事前の写真： ひび割れや雨漏りの跡をしっかり撮影して保存してください。
　見積書の詳細化： 業者に「修繕であることがわかる内訳」で作成し直してもらえるか相談してみてください。

• 回答いただきありがとうございました
  とてもわかりやすく、詳細に説明していただき感謝申し上げます

  ひび割れの画像や雨漏りの状態は保存しております
  工事業者様には事前に項目について相談しておりましたので、大丈夫だと思います

  対策をしてみて、ダメなら諦めて一部減価償却にするしかないですね

  会社員の給与もありますので、赤字にはならないですね
  そこも知れて良かったです

  先生からのアドバイスを元にして対策してみたいと思います

  ありがとうございました
  また何かあればよろしくお願いします

  投稿日：2026/04/17

Answer 2

外壁のひび割れ・雨漏れ補修は「現状回復・維持管理目的」の工事として修繕費に該当しやすいですが、180万円という金額は「60万円未満」または「建物取得価額の10%以下」という修繕費推定の安全基準を超えるため、工事内容での判断が必要になります。

修繕費として認められるかどうかは、請求書・領収書の記載内容よりも実際の工事の性質が重要です。ただし、請求書に「外壁ひび割れ補修工事」「雨漏り防止・防水処理工事」「劣化箇所の維持補修」などの文言があると、修繕目的であることの説明資料になります。外壁塗装を含む場合でも、単なる美観向上でなく劣化・防水対応が主目的であれば修繕費として処理できる可能性があります。

赤字の取扱いについては、会社員の方であれば不動産所得の赤字は給与所得と損益通算できます（土地取得のための借入金利子に相当する部分を除く）。青色申告をされているのであれば、通算後も残った損失を翌年以降に繰り越す制度も使えますので、青色申告承認申請書の提出状況をご確認ください。

Answer 3

外壁修繕費180万円の処理について、修繕費として一括計上できるかは、その内容と建物の取得価額によって判定されます。

修繕費として認められるのは、建物の原状回復や維持管理のための支出です。今回のケースでは、水漏れによる亀裂の補修は明らかに原状回復にあたりますので、基本的には修繕費として処理できます。外壁塗装についても、防水機能の回復や美観の維持が目的であれば修繕費に該当します。

ただし、修繕費と資本的支出の区分が不明確な場合には、形式的な判定基準があります。所得税基本通達では、一の計画に基づく修理改良等の費用が60万円未満の場合、または対象資産の前年末取得価額のおおむね10％相当額以下である場合には、修繕費として必要経費に算入できるとされています。

180万円は60万円を超えていますので、建物の前年末取得価額の10％以下かどうかが判定のポイントになります。建物の取得価額が1,800万円以上であれば、180万円全額を修繕費として処理できます。逆に10％を超える場合は、その超過部分は資本的支出として減価償却の対象となり、建物の構造や用途に応じた耐用年数で償却することになります。

請求書や領収書の項目については、「外壁補修工事」「防水工事」「外壁塗装工事」といった具体的な工事内容が記載されていれば問題ありません。重要なのは、建物の価値を高めたり耐久性を著しく増すような改良工事ではなく、維持管理のための工事であることが明確になっていることです。

青色申告の損失の繰越しについては、不動産所得の損失は他の所得と損益通算した後、なお控除しきれない損失があれば、翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。ただし、これは青色申告承認申請書を提出している場合に限られます。