税金・お金に関する質問｜質問No.23867

Question

3000万円の特別控除について

令和7年8月に住居兼事務所として使用していたマンションを売却し利益が発生し、3000万円の特別控除をフルに利用したいと考えています。
令和7年の確定申告の事務所割合を15%から10%に申告し直したいのですが、脱税とみなされる可能性はありますか。
10%に減少する理由としては事務所として使用している部屋に私物を置くようになったためです。
また、確定申告時に事務所分は特別控除が適用されないと知らなかったため今年4月に税務調査が入りました。

Answer 1

住居兼事務所として使用していたマンションの売却における3,000万円特別控除の適用について、事務所割合の変更に関するご質問ですね。

居住用財産の3,000万円特別控除は、租税特別措置法の規定により「居住の用に供していた家屋」の譲渡について適用されるものです。住居兼事務所の場合、居住部分のみが特別控除の対象となり、事業用部分は対象外となります。

事務所割合を15%から10%に変更することについては、これが売却後の遡及的な変更である場合、税務上問題となる可能性があります。事務所割合は実際の使用実態に基づいて決定されるべきものであり、税務上の有利性を目的とした恣意的な変更は認められません。

既に税務調査が実施されているという点が特に重要です。調査において事務所割合について何らかの指摘や確認があった場合、その後に割合を変更することは、調査結果との整合性の観点から問題視される可能性が高くなります。「私物を置くようになったため」という理由での変更についても、その変更が売却年の8月以前から実際に行われていたかどうかが重要な判断要素となります。

さらに、過去の減価償却費の計算において一貫して15%で処理していた場合、その整合性も問題となります。事務所割合の変更は減価償却費の計算にも影響するため、過去の申告内容との整合性を保つ必要があります。

現在の状況を考慮すると、事務所割合の変更による修正申告は慎重に検討すべきです。税務調査が既に実施されている状況下での変更は、税務署から疑念を持たれるリスクが高く、単純に税額を減らすための変更と受け取られないよう、客観的な根拠に基づいた判断が必要となります。税務調査の内容や指摘事項を踏まえた上で、適切な対応を検討することが重要です。

Answer 2

事務所割合の引下げ自体が直ちに否認されるわけではありませんが、売却益圧縮を目的とした後付けの変更と見なされればリスクは高まります。居住用3,000万円特別控除は事業用部分には適用されないため、使用実態に基づく合理的割合が求められます。「私物を置いた」という事情のみでは説得力に欠ける可能性があり、使用面積・使用時間・図面等の客観資料で裏付ける必要があります。既に調査が入っている状況では、恣意的と判断されれば修正申告・加算税の対象となり得ます。事実関係に即した一貫した説明と証拠の整備が不可欠です。