税金・お金に関する質問｜質問No.23821

Question

不動産賃貸業の敷地外の駐車場契約の場合の税金の扱いについて

今年の1月に新設法人を設立し、不動産賃貸業を初めて開始します。
敷地内に駐車場が無いため、敷地外の駐車場をオーナー地震で別途契約し、入居者に貸し出すことを考えているのですが、その場合の税金の扱いがどうなるのか伺いたいです。

【状況】
・免税事業者
・月額1台7,000円（税込み）
・駐車場の貸主と私が契約をし、入居者から家賃＋駐車場を回収する予定

実質こちらは立て替えて、その分入居者からもらうという仕組みになりますが、駐車場収入は非課税とならない為どのように対応すべきかアドバイスを頂ければ幸いです。

Answer 1

法令を確認してから回答を修正いたします。

363AC0000000108

363AC0000000108
別表第二

消費税法の別表第二を確認いたしました。駐車場の貸付けは原則として消費税の課税対象となります。住宅の貸付けは非課税ですが、駐車場は別の取扱いとなるためです。ただし、現在免税事業者でいらっしゃるため、消費税の納税義務は発生いたしません。

具体的な対応方法についてですが、まず現在の契約形態を確認させていただきたいところです。駐車場が住宅賃貸借契約に含まれているのか、それとも別契約になっているのかで対応が変わってきます。

もし駐車場が別契約になっているのであれば、駐車場代7,000円（税込み）を売上として計上し、貸主への借料を経費として処理することになります。免税事業者であっても、会計帳簿上は消費税を区分して記帳するか税込みで記帳するかの方針を決めておくことが重要です。駐車場の借料は、入居者に対する賃貸サービスの提供に直結する費用であり、不動産賃貸業の必要経費として認められます。

一方、住宅と駐車場を一体として契約できるのであれば、全体を住宅の貸付けとして取り扱える可能性があります。この場合、家賃に駐車場代を含めた金額で契約し、駐車場の借料は賃貸業の経費として処理します。

将来的に課税事業者になった場合を考慮すると、住宅の貸付けに付随する駐車場として取り扱えるよう契約を工夫することをお勧めします。消費税法上、住宅の貸付けに付随する駐車場であるかどうかは、駐車場が住宅の利用に不可欠な設備であるか、あるいは住宅の賃貸借契約に含まれているかといった実質的な関連性で判断されます。具体的には、住宅1戸につき駐車場1台分を確保し、住宅の貸付けの対価に含める形で契約することで、将来的に非課税扱いとなる可能性があります。

年間売上が1,000万円を超えると2年後から課税事業者となりますので、事業規模の拡大予定がある場合は、早めに契約形態を整理しておくことが重要です。

Answer 2

本件は形式上「立替」ではなく、駐車場の転貸（再賃貸）収入として取り扱われるのが基本です。したがって、入居者から受領する駐車場料金は住宅賃料と異なり非課税とはならず、課税売上に該当します。もっとも現状は免税事業者であるため、直ちに消費税の納税は生じませんが、将来の課税事業者判定（基準期間売上）には影響します。一方、真に立替処理とするには、契約主体を入居者と駐車場オーナーとし、貴社は単なる支払代行者となるスキームが必要です。形式と実態の一致が判断の分岐点となります。