税金・お金に関する質問｜質問No.23068

Question

夫婦が注文住宅を連帯債務で購入する際の持分と返済比率について

以下の条件で注文住宅を購入する場合、
贈与税が発生せず、夫婦ともに住宅ローン控除を活用できる
建物の持分比率と住宅ローンの返済(負担)比率についてご教授ください。

・土地：1,500万円
・建物：4,000万円 (建物は長期優良住宅の条件を満たす)
・土地の持分：夫100%
・住宅取得資金贈与：妻1,000万円 (建物の支払に充当)
・住宅ローン：連帯債務 (主債務者：夫、連帯債務者：妻)
・住宅ローンの借り入れ額：5,500万円 (諸費用含む)
・自己資金：なし (妻の贈与分を除く)
・年収：夫800万円、妻400万円

Answer 1

■贈与税と住宅ローン控除の条件について

贈与税を回避し、夫婦ともに住宅ローン控除を活用するためには、持分比率と返済比率を適切に設定する必要があります。

・建物の持分比率は、夫と妻の出資割合に基づく必要があります。妻が1,000万円を負担するため、建物の持分比率は、夫3,000万円（3/4）、妻1,000万円（1/4）が適切です。

・住宅ローンの返済比率も、持分比率に応じて設定します。妻の持分に対応する返済額を妻が負担することが必要です。したがって、妻の返済比率は25%となります。

これにより、夫婦ともに住宅ローン控除を活用でき、贈与税も発生しません。

Answer 2

建物持分は「実質負担割合」に一致させることが要点です。

土地は夫100％取得で問題ありません。建物4,000万円のうち、妻は贈与1,000万円を充当するため、最低でも建物持分25％（1,000万円相当）は妻名義とする必要があります。残額3,000万円はローン負担割合に応じて按分します。

住宅ローン控除は、各自の持分かつ実際の債務負担割合が限度です。連帯債務の場合も、返済負担割合を明確にし、建物持分と整合させることが重要です。