相続・事業承継・M&Aに関する質問｜質問No.23901

Question

老人ホーム入居後の祖父名義の家に孫が住む場合の税務上の注意点

祖父が老人ホームに入居した後、祖父名義の自宅に孫である私が住民票を移して住む予定です。

相続人は祖母と子2人で、遺産は祖母50%、子2人が25%ずつ相続予定です。相続財産の総額は基礎控除4,800万円以上の見込みで、祖父が老人ホーム入居後3年以内に自宅を生前売却する予定はありません。

この場合、孫が住むことで、将来の相続や相続後の売却時に税務上不利になることはありますか？

また、孫が無償で住む場合、贈与税や使用貸借の点で注意することがあれば教えてください。

Answer 1

孫が祖父名義の自宅に住むことによる税務上の影響について、相続時と売却時に分けて説明します。

相続税評価額の観点では、孫が住んでいることで評価額が下がることはありません。相続税法の規定により、相続財産は相続開始時の時価で評価されます。ただし、祖父が老人ホームに入居している場合、自宅が「居住用宅地」として小規模宅地等の特例の対象になるかは別途検討が必要になってきます。老人ホーム入居後も一定の要件を満たせば居住用宅地として扱われる可能性があります。

相続後に自宅を売却する際に問題となるのが、居住用財産の3,000万円特別控除です。この特例は相続人が「その家屋に居住していた」場合に適用される制度ですが、孫が住んでいる場合、相続人である祖母や子が実際に居住していないため、適用は困難になる可能性があります。同様に、空き家に係る譲渡所得の特別控除についても、孫が居住していることで「空き家」の要件を満たさなくなります。

孫が無償で住む場合、祖父との間で使用貸借契約が成立します。使用貸借は通常、贈与税の課税対象にはなりませんが、実務的には契約内容を書面で残しておくことが重要です。固定資産税や修繕費などの負担関係も明確にしておいた方が無難です。孫が家賃相当額を支払わないことによる経済的利益は、通常の親族間の扶養義務の範囲内であれば贈与税の問題は生じにくいとされています。

税務上の不利益を避けるためには、相続発生前に相続人全員で今後の方針を検討しておくことが大切です。特に売却時の特例適用を重視される場合は、孫の居住開始時期や相続後の対応について慎重に検討する必要があります。

• ご丁寧なご回答いただきましてありがとうございます。
  やはり、小規模宅地等の特例は影響ありそうなので、検討すべきですが、
  空き家の控除につきましては、老人ホーム入居後3年以内の生前売却なし、建物は2000年以降に建てられたもの、なので、
  そちらは影響なさそうです。
  孫が祖父母の家に住むことで、贈与税が掛からないのは安心しました。ただおっしゃる通り、家族間で揉めないために、家に関して誰がどの支払いをする、など事前に書面にまとめたいと思います。
  ご回答いただきありがとうございました！

  投稿日：2026/04/27