事業供用前の中古住宅リフォーム費用の資産/経費の仕分け方と、請求額の按分処理について
お世話になります。
弊社は中古の戸建て住宅を購入し、リフォームを行った上で賃貸に出す事業を行っております。
今回、物件購入直後（事業供用前・賃貸開始前）に行うリフォーム費用の会計処理について、2点ご質問させてください。
【質問1】事業供用前のリフォーム費用における「資産」と「経費」の区分について
国税庁のタックスアンサー（No.5400）を参照すると、購入後、事業の用に供するために直接要した費用はすべて取得価額（資産）に算入すべきと理解しております。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5400.htm
今回のリフォーム工事には、設備の交換等の他に「クロスの張替」「庭の草木の伐採」「ハウスクリーニング」といった、すでに賃貸稼働中であれば退去時の原状回復（修繕費など）として扱われる内容や「物件写真の撮影および賃貸仲介業社への同行サポート」も含まれています。
事業供用前に行うこれらの費用についても、例外なくすべて「建物の取得価額」として資産計上すべきでしょうか。それとも「草木の伐採」や「ハウスクリーニング」「物件写真の撮影および賃貸仲介業社への同行サポート」といった物理的な資産を構成しない役務提供については、支払時の経費（支払手数料等）として一括で処理しても問題ないでしょうか。
【質問2】見積書と請求書の金額に乖離がある場合の按分処理について
リフォーム業者からの「見積書」には各工事の詳細な内訳が記載されていますが、「請求書」には合計金額のみが記載されていおります。見積書と請求書の合計額にズレが生じています。（実施不要となり取りやめた工事が含まれているためだと思われます）
この場合、まず見積書の内訳をもとに「資産計上すべき費用」と「経費計上すべき費用」の比率を算出し、その比率を実際の「請求書の合計額」に掛けて按分し、freee上でそれぞれの勘定科目に分けて取引登録するという処理方法で、税務上問題ないでしょうか。
お忙しいところ恐縮ですが、ご教示いただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。
法人税法施行令の規定により、減価償却資産の取得価額には「事業の用に供するために直接要した費用」をすべて含める必要があります。事業供用前に行う費用は、原則としてすべて建物の取得価額に算入することになります。
ご質問の内容を個別に検討しますと、クロスの張替や設備の交換は明らかに建物の価値を高める工事ですので取得価額に算入します。一方、庭の草木の伐採やハウスクリーニングについては、建物の構造や機能を改良するものではなく、単に賃貸開始のための準備行為に該当する可能性が高いと考えられます。法人税法施行令の「事業の用に供するために直接要した費用」は、建物そのものの取得または改良に直接関連する費用に限定されるという解釈が一般的です。したがって、これらの費用が建物の価値向上に直接寄与しない場合には、支払手数料等として経費処理することが適切と考えられます。
物件写真の撮影および賃貸仲介業者への同行サポートについては、賃貸募集のための費用であり、建物という固定資産の取得や改良に直接関連するものではありません。これらは支払手数料等として経費処理することが適切です。
要するに、物理的に建物の構造や機能を改良する工事費用は取得価額に算入し、清掃や募集活動に関する費用は経費として処理する区分が合理的と考えられます。
次に、見積書の内訳をもとに資産計上分と経費計上分の比率を算出し、実際の請求書金額にその比率を乗じて按分する方法についてですが、見積書と請求書の乖離が実施不要となった工事によるものである場合には、より慎重な検討が必要です。取りやめた工事の内容が資産計上対象であるのか経費対象であるのかによって、按分方法の妥当性が異なる可能性があるためです。
最も税務上の説得力が高い処理方法は、実際に実施された工事ごとに、見積書の内訳に基づいて資産計上分と経費計上分を区分することです。単純に全体の比率を乗じるのではなく、取りやめた工事を特定した上で、実施された工事について個別に区分することをお勧めします。例えば、見積書に記載された各工事項目について、実施されたか取りやめられたかを確認し、実施された項目のみを対象に資産計上分と経費計上分を区分する方法です。
freee上での処理としては、一つの取引を複数の勘定科目に分けて登録することで対応できます。按分計算の根拠となった見積書と請求書は必ず保管し、税務調査時に説明できるようにしておいてください。計算過程や根拠については、別途メモや計算書として残しておくことが重要です。
- 回答日：2026/04/29
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