投資用不動産の減価償却について
昨年投資用不動産を購入し、今回が初回の申告になります。
そこで不動産の取得にかかった下記の費用の扱いがわからなくて困っております。
・仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・銀行融資手数料
・印紙代
【質問①】
これらは減価償却の対象として取得費に加えるべきなのでしょうか？
それとも今期の経費として計上して良いものなのでしょうか？
【質問②】
また、バリューアップして10年以内に売却することを想定おり、その際の譲渡所得税の計算に影響がないか心配しております。
過去に一度3000万控除の申告をしたことがあるので譲渡所得税の計算は頭にありますが、その際は単純に上記のような費用はすべて譲渡益の計算の際の取得費に入れてました。
例えば、「仲介手数料を減価償却の対象に入れた場合には、譲渡益の計算の際の取得費に含めることができない」といった決まりがないか知りたいです。
ご質問ありがとうございます。投資用不動産取得時の費用の取り扱いについてご説明します。
【質問①について】各費用の原則的な処理は以下の通りです。
・仲介手数料：不動産取得に直接要した費用として、建物部分に按分して取得費に算入し、減価償却の対象とします（土地部分は非償却）。
・登記費用（登録免許税・司法書士報酬等）：取得費に算入するのが原則です。ただし登録免許税は当期の租税公課として経費計上することも認められています。
・不動産取得税：取得費への算入と当期の経費（租税公課）計上の両方が選択可能です。
・銀行融資手数料：借入に係る費用として取得費には算入せず、当期の経費または繰延資産として処理するのが一般的です。
・印紙代：当期の経費（租税公課）として計上するのが一般的です。
【質問②について】減価償却の対象に含めた費用を売却時の譲渡所得計算の取得費に含められないか、というご心配についてですが、そのような制限はありません。
譲渡所得の取得費の計算式は以下の通りです。
取得費 ＝ 購入価額 ＋ 取得に要した費用 － 減価償却費の累計額
仲介手数料等を建物の取得費として減価償却してきた場合、売却時の取得費にも含まれますが、累積した減価償却費が差し引かれます。つまり毎年の減価償却で節税した分、売却時の課税所得が増える仕組みです。二重控除は認められませんので、当初に経費計上した費用は取得費に算入できません。
詳細な処理については、個別の状況によって最適な方法が異なりますので、顧問税理士にご相談されることをお勧めします。
- 回答日：2026/04/15
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