確定申告に関する質問｜質問No.23152

Question

マイホーム住み替えた場合、どの申請が1番いいのか。

20年住んだマンションを売却し、別の場所にローンを組んで戸建てを建てました。(土地は妻名義)。マンションは結果的に購入時より300万円ほどプラスになった状態です。申告の際に色々な特例があったりしますよね？でも住宅ローン控除が使えなかったりとかもあるとかでよくわかりません。ローンは2000万円組んでます。そうなると何が自分に1番いい方法なのでしょうか。あと、売却したのが2024年で戸建てが昨年になるので売却の確定申告が漏れている状態になってます。(建ててからあわせて申告すると思ってました)

Answer 1

■ 住んでいたマンションの売却に関する申告について

・マンション売却によって得た利益は譲渡所得として申告が必要です。

・居住用財産の特例を適用できる可能性がありますが、詳細は具体的な条件に基づきます。

・住宅ローン控除は、新しく取得した住宅が要件を満たす場合に適用されます。

・確定申告が漏れている場合は、早急に税務署に相談し、必要な手続きを行ってください。

・具体的な最適な方法については、専門家に相談することが推奨されますが、ここでは事実に基づく情報のみを提供します。

Answer 2

申告も急ぐ必要がございますが、その前に「どちらを選ぶか」を確定させることが最優先です。

3,000万円特別控除を適用すると、その年および前後一定期間は住宅ローン控除が原則使えません。いったん3,000万円控除を選択して申告してしまうと、後から「やはりローン控除の方が有利だった」と気づいても修正はできません。

今回、譲渡益は約300万円とのことですから、3,000万円控除を使えば譲渡税はほぼゼロになる可能性が高い。一方で、住宅ローン2,000万円であれば、10年以上にわたる控除総額は相応の金額になります。

したがって、
①譲渡税の実額
②住宅ローン控除の将来総額
この二つを試算し、冷静に比較してから申告方針を決めるべきです。