節税対策に関する質問｜質問No.20082

Question

個人事業主が賃貸アパートを買い替える場合

個人事業主でアパート経営をおこなっています。実家アパートが遠方のため、売却し、東京又は埼玉に新たな物件を購入したいと思います。買い替えの場合の譲渡税に関するWeb記事などを読みましたが、実家アパートは11年前に相続しております。その場合、取得価額をどのように考えればよいのでしょうか？　また、私が相続する前の減価償却については分かりませんが、減価償却費の扱いはどうなりますか？　その他注意事項をお教えください。

Answer 1

■取得価額の考え方について

相続で取得したアパートの場合、取得価額は被相続人が購入した時の原価が基礎となります。減価償却累計額を控除した残存簿価が、相続時点での取得価額となります。

■減価償却費の扱いについて

相続前の減価償却費については、被相続人が行っていた減価償却費を引き継ぎます。相続後は、相続時点の残存簿価を基に、あなたが減価償却を継続して行います。

■その他の注意事項

・相続時の評価額と実際の取得価額に差異がある場合、譲渡所得計算時に注意が必要です。

・減価償却の方法や期間については、法律に則った適切な計算が求められます。

Answer 2

相続した賃貸アパートを売却する際の取得価額は、原則として被相続人（亡くなった方）の購入代金と取得時期を引き継ぎます。当時の契約書等で確認が必要ですが、不明な場合は売却額の5%を概算取得費とすることも可能です。

譲渡所得の計算上、取得費から差し引く減価償却費の累計額には、被相続人の所有期間分も含まれます。これは、被相続人の償却状況が不明であっても、税法に基づき計算し計上する必要があります。

また、一定の要件を満たせば、譲渡益の課税を将来に繰り延べられる「事業用資産の買換えの特例」を適用できる可能性があります。要件が複雑なため事前の確認が不可欠です。このほか、課税事業者であれば建物部分の売却は消費税の対象となります。なお、相続から11年が経過しているため、相続税の取得費加算特例は適用できません。