節税対策に関する質問｜質問No.17339

Question

親の土地の上に賃貸住宅を建てた時の地代家賃は？【節税・相続】今後の方針も踏まえての相談

■相談内容
親の土地の上に、子供が賃貸住宅を建てた時の地代家賃は？いくらが妥当と言えますか？借地権を設定して借りるか、使用貸借で借りるか、のいずれかになりますが、親子間ですので使用貸借で固定資産税の約４倍ぐらいを毎年地代家賃として親に支払おうと考えています。

今後土地は相続により子供所有になります時の相続時の節税も踏まえてアドバイスをお願い致します。

状況
・親　土地評価額約50,000,000円（賃貸建物は子供で2024年建築済み）
　　　以前不動産賃貸業を法人でしておりました。（現在休眠中）
　　　2025年に相続対策として個人で賃貸不動産を購入予定。一括借上げ（サブリース）
・子供　建物2棟　10部屋　サラリーマン　賃料総額約700万円

相続時のことを踏まえて考えているのが子供が親の法人を贈与相続してもらいます。初めに建物土地は個人。資産管理会社として建物管理を業務委託して法人の資産を増やして、第2段階として建物だけ法人へ、土地は個人。法人は家賃収入。給料として子供に支払います。

Answer 1

親子間の使用貸借は、地代を固定資産税相当額以下にすると借地権が発生せず相続時に土地評価が下がりません。固定資産税の4倍程度は「相当の地代」に近い水準で借地権が生じる可能性があります。相続税対策として、使用貸借のまま賃貸用建物を建てると「貸家建付地」評価減が受けられます。相続後の節税も含め、専門家への個別相談をお勧めします。