税金・お金に関する質問｜質問No.25290

Question

空き家特例の適用について

空き家特例の適用は、二棟の家屋両方ともできますでしょうか。
一棟のみ水道インフラが整っているため、一体利用で一の建築物に当てはまります。しかし、国税庁のサイトでは、一体利用であっても母屋のみ適用可能となっています。

家屋の状況について
・登記は別々
・屋根、壁は別々
・二棟は通路で繋がっている

Answer 1

結論：特例の対象になる家屋は、被相続人が主として居住の用に供していた「一の建築物」だけです。登記も屋根・壁も別で、通路でつながっているだけなら、通常は別の建築物と見られ、母屋のみが対象になると考えます。ただし、判定は相続開始の直前の現況によるため、個別事情により結論は変わります。

①家屋の範囲
被相続人居住用家屋は、「被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる一の建築物に限る」とされています（租税特別措置法35条3項・5項、同施行令23条10項、国税庁タックスアンサーNo.3306）。水道などの設備が片方にしかなく、一体で使っていたという事情は、後述の敷地の按分や、1億円判定に関係する話であり、2棟を一の建築物にするものではないと思われます。2棟を一の建築物と見るには、屋根・壁がつながり内部で行き来できるなど、構造上も一体かが問われると考えられますが、通達に「一の建築物」の定義は確認できていません。

②敷地の扱い
母屋と離れが用途上不可分で、一団の土地にあるときは、敷地のうち、土地の面積に「母屋の床面積÷全建築物の床面積の合計」を掛けた部分だけが対象です（措置法施行令23条11項、措置法通達35-13・35-14）。例えば母屋が全体の7割なら、敷地の7割です。母屋の全部を取り壊して敷地を売る場合も、離れなどを残したまま売るなら、その割合の部分は対象外です（国税庁質疑応答事例。車庫・倉庫を残す例）。

③離れ側の扱い
離れと対応する敷地は、この特例の対象外となり、通常の譲渡所得で計算します。ただし、一体利用の離れを別に売ると、1億円判定の売却代金に含めます（No.3306）。相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（No.3267）は、この特例と同じ資産には併用できないため、部分ごとに有利不利を比べます。

④手続
この特例は、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて確定申告する必要があります（No.3306）。申請前に、2棟の関係や使用状況の資料を持って、市区町村や税務署に事前に相談しておくと安心です。昭和56年5月31日以前の建築、耐震基準への適合または取壊し、相続開始から3年を経過する年の12月31日までの譲渡など、他の要件もご確認ください。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

Answer 2

一体利用されているということですので、一団の土地になると思います。
母屋と離れがどのようにつながっているかによって、扱いも変わってくると思います。一体化している作りであれば、母屋という扱いもあるかとは思いますが、簡単な通路であれば、別棟として離れになると思います。離れということであれば、母屋のみの適用になると思います。

Answer 3

おはようございます、税理士の川島です。
ご記載の通り母屋のみが被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（いわゆる3,000万控除）を摘要できます。
読まれたと思いますが、以下は国税庁より抜粋です。
なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
こちらのサイトでは文章での相談・回答ですので、より相談されたい場合には、
・国税庁の電話相談センター
・お近くの税理士事務所にて、実際にご自宅を確認頂く等、
をお勧め致します。