確定申告に関する質問｜質問No.25294

Question

自宅持家を事業所にしている場合の事業所家賃相当を経費にする場合

持ち家を事業所にしています。実費の家賃は発生しませんが、事業所の家賃相当として経費にする事は可能でしょうか？そもそも実費発生していないと経費計上は出来ない？または減価償却のような考え方になるのでしょうか？

Answer 1

結論：自宅の「家賃相当額」は経費にできません。代わりに、実際に生じている費用（減価償却費・固定資産税・ローン利息など）を、事業で使う割合で按分して経費にします。

①家賃相当額が経費にならない理由
必要経費は、収入を得るために実際に生じた費用です（所得税法37条）。自分の持ち物を自分に貸しても費用は生じないため、実費がなければ経費にならず、家賃相当を減価償却で代用する考え方でもありません。

②経費にできるもの（事業で使う割合の分）
・建物の減価償却費（土地は償却しません）
・固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費、マンションの管理費・修繕積立金
・住宅ローンの利息（元本の返済は経費ではありません）
・電気代、通信費など
自宅を事業に使い始めた場合、減価償却は、事業に使う前の期間の減価を取得価額から引いた金額が出発点になります（国税庁タックスアンサーNo.2109）。

③按分の根拠
家事と共通の費用は、青色申告なら、取引の記録などにより事業に直接必要だったと明らかにできる部分、白色申告なら、主たる部分が事業に必要で、かつ区分が明らかな部分に限り経費になります（所得税法施行令96条）。事業専用の部屋の面積÷延べ面積など、基準と間取り図を残してください。

④注意点
・住宅ローン控除を受けている場合：事務所と併用の住宅でも、床面積の2分の1以上が居住用という要件は建物全体の床面積で判断します（No.1211-1）。事業割合を増やすと控除額に影響することがあるため、その年分の要件を国税庁の資料で確認してください。
・将来売却するときの3,000万円特別控除は、居住用部分が対象です。居住用がおおむね90%以上なら全体を居住用として扱えます（No.3452）。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

Answer 2

持ち家を事業所として使用している場合、自分自身に家賃を支払うことはできないため、家賃相当額を経費計上することはできません。ただし、事業で使用している部分については、固定資産税、火災保険料、住宅ローンの利息、建物の減価償却費などを、事業使用割合に応じて家事按分し、必要経費に計上できます。土地は減価償却できません。なお、住宅ローン控除を受けている場合は、事業使用割合によって控除額に影響することがあるため注意が必要です。

Answer 3

　ご自身の持ち家を事業所としている場合、実費としての「家賃」をそのまま経費にすることはできません。 税法上、自分自身に家賃を支払って経費にすることは認められていないためです。
ただし、家賃という名目でなくても、客観的に、事務所相当部分を分けることが出来るのであれば、建物の減価償却費や固定資産税などを「事業で使っている割合（業務上の必要割合）」に応じて経費に計上すること（家事按分）は十分に可能です。

　実費としての家賃は発生していなくても、持ち家を維持・所有するために発生している以下の費用を、事業用スペースの割合に応じて経費化できます。
• 建物の減価償却費：建物の購入代金を耐用年数に応じて毎年分割して経費にします（※土地は減価償却できません）。
• 固定資産税・都市計画税：持ち家にかかる税金です。
• 住宅ローンの金利：毎月の返済額のうち「利息分」のみが対象です（元金は経費になりません）。
• 火災保険料・地震保険料：事業所部分にかかる保険料です。
• 修繕費・管理費：建物のメンテナンス費用やマンションの管理費です。
• 水道光熱費：事業で消費した分の電気代や水道代です。

家事按分（かじあんぶん）の考え方

　プライベートと事業の双方で使っている費用を分ける基準が必要です。一般的には以下の比率を用いて合理的に計算します。
• 床面積の比率：自宅の総床面積のうち、事業専用として使っている部屋の面積の割合。
　ただし、住まいにも使うし、仕事にも使うといった場合には、”明確に分けることが困難”だとおもいますので、ルール上、経費算入は難しいと私は思っています。
計算例（床面積で按分する場合）
• 年間の減価償却費 ＋ 固定資産税 ＝ 100万円
• 自宅の総床面積のうち、仕事部屋の割合が 30%
　→ 30万円 を事業の経費として計上可能

　持ち家を経費化する（特に住宅ローンが残っている）場合、以下の点に注意が必要です。
• 住宅ローン控除との兼ね合い
• 住宅ローン控除を受けている場合、事業用割合が 50%以上 になると控除が一切受けられなくなります。
• 事業用割合が 10%〜50%未満 の場合は、プライベートの割合分（例：70%分）だけ住宅ローン控除を受けられます。
• 事業用割合が 10%以下 であれば、住宅ローン控除を100%受けつつ、10%分を事業経費にできます。
• 売却時の特例（3,000万円特別控除）
• 将来マイホームを売却する際、事業用として経費にしていた割合分については、税金が安くなる特例が受けられなくなる可能性があります。
　・銀行との契約違反になる可能性があるので、事前にローンを組んでいる銀行に「事業に使用しても良いのか」と相談をしてください。