経理・記帳・仕訳に関する質問｜質問No.25170

Question

開業日前の土地購入関連費用の仕訳について

新たに不動産賃貸を始めるものです。土地は開業日前に引き渡し、建物は開業後に引き渡しとなる場合において、土地の取得費用については以下の理解であってますでしょうか。
土地の取得費用に含める：土地代金、固定資産税清算金、開業日までの土地分利息
開業費にできる：印紙代、登記費用、融資手数料

Answer 1

おはようございます、税理士の川島です。
土地の取得についてですが、
>土地の取得費用に含める：土地代金、固定資産税清算金、開業日までの土地分利息
→こちらでよろしいかと思います。仲介手数料もありましたら土地の取得価額に含めて下さい。
>開業費にできる：印紙代、登記費用、融資手数料
→開業費でよろしいかと思います。

Answer 2

不動産賃貸業において、土地代金と固定資産税清算金は土地の取得費用となります。また、業務開始（開業日）前までの期間に対応する土地取得のための借入金利息についても、原則として土地の取得費に算入する必要があります。
一方、開業前に生じた印紙代、登記費用（登録免許税や司法書士報酬）、融資手数料については「開業費」として処理し、任意のタイミングで償却することが可能です（印紙代や登録免許税は初年度の経費とすることも可能）。

Answer 3

　ご提示いただいた内容はおおむね合っていますが、「登録免許税や印紙代などの租税公課」および「融資手数料」の取り扱いについては、以下のとおりです。
　なお、個人事業主（所得税法）として初めて不動産賃貸を始める場合の開業日は、所得税法上は、賃貸の受付を開始した日だと思いいます。

　1. 土地の取得費用（取得価額）に含めるもの
　ご認識の通り、以下の費用は土地の取得費用（資産）として計上します。土地は減価償却ができないため、これらは将来その土地を売却するまで経費化されません。
　土地代金固定資産税精算金：売主に支払う精算金は、税金ではなく「土地の購入対価の一部」として扱われるため、必ず取得費用に含めます。
　開業日までの土地分の借入金利息：不動産賃貸の「業務開始前（引き渡し〜開業日）」の期間に対応する土地ローンの利息は、必要経費にできず土地の取得価額に含めるルールとなっています。

　2. 開業費
　印紙代（印紙税）・登記費用（登録免許税や司法書士報酬）
　注意点：これらは「開業費」ではなく、支出した年の「必要経費（租税公課・支払手数料）」として直接その期の経費にすることが認められています。もちろん土地の取得費用（資産）に含めることも選べますが、「開業費」として繰延資産にするのは一般的ではありません。
　融資手数料（ローン手数料）
　注意点：金融機関に支払う融資手数料は、その融資が「土地」のものか「建物」のものか、また契約内容によって取り扱いが分かれます。
　土地分の融資手数料：開業日（業務開始）までの期間に対応する部分は、利息と同様に土地の取得費用（資産）に含めるのが原則です。開業費にすることはできません。
　建物分の融資手数料：開業前に支払ったものであれば、建物の取得費用に含めるか、期間に応じて経費化します。